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반응형1인 가구 증가와 저렴한 주거 수요 증가로 ‘고시원 창업’이 다시 주목받고 있습니다. 하지만 과연 지금도 수익이 날 수 있을까요? 이 글에서는 고시원 창업을 고민하는 분들을 위해 시장 동향부터 창업 절차, 수익 분석, 성공 전략까지 전부 정리해드리겠습니다.
✅ 고시원이란?
고시원은 기본적인 생활만 가능한 최소한의 공간을 제공하는 주거 시설입니다. 과거에는 취업 준비생이나 고시생이 주 고객이었지만, 최근에는 1인 직장인, 외국인 노동자, 저소득층, 단기 체류자 등으로 수요층이 확대되었습니다.
최근에는 ‘고시텔’ 또는 ‘프리미엄 고시원’이라는 이름으로 침대, 화장실, TV, 냉장고 등 편의시설을 갖춘 형태도 인기를 끌고 있습니다.
📊 고시원 창업 시장 동향
- 1인 가구 증가: 통계청에 따르면 국내 1인 가구는 2023년 기준 약 33% 이상. 그중 상당수가 ‘단기 저렴 주거’를 찾습니다.
- 공공주택 공급 한계: LH/SH 공급이 부족한 상황에서 고시원은 여전히 대체재 역할을 합니다.
- 리모델링 고시원 증가: 낡은 고시원을 새롭게 리모델링해 ‘호텔형’으로 바꾸는 창업 사례가 많아졌습니다.
- 소방법 강화: 2018년 종로 고시원 화재 이후, 스프링클러 설치, 무창방 금지, 비상구 확보 등 규제가 엄격해졌습니다.
🏗 고시원 창업 준비사항
1. 입지 선정
- 대학가: 고시생, 자취생 수요 확보
- 역세권: 직장인, 외국인 체류자 수요 확보
- 산업단지/공장 주변: 외국인 근로자 수요 집중
2. 건물 구조 확인
- 건물 용도: ‘기타 숙박시설’로 변경 가능 여부
- 층고: 천장 높이 최소 2.1m 이상
- 창문: 모든 방에 자연 환기 가능 창 필수
- 소방설비: 스프링클러, 감지기, 소화기 필수
3. 리모델링 or 신축 결정
- 리모델링: 상가건물, 다가구 건물 리모델링이 일반적 (초기 비용 낮음)
- 신축: 고시원 용도로 건물 자체를 지을 경우 구조적으로 유리하나 초기 비용이 큼
💰 고시원 창업 비용
항목예산 범위 (30~40개 방 기준)
| 건물 매입 or 임대 | 매입 시 7억~ / 임대 보증금 1억~ |
| 리모델링/인테리어 | 방당 300만~500만원 |
| 가구/가전 설치 | 방당 100만~200만원 |
| 소방설비 | 전체 2천만~5천만원 |
| 기타(마케팅, 인허가) | 500만~1,000만원 |
| 총 예상비용 | 약 2억~7억 원 |
📈 고시원 수익 분석
- 방 수: 30개
- 평균 입실료: 40만원
- 입실률: 90% 기준
→ 월 매출: 약 1,080만원 - 고정비: 관리비 + 인건비 + 공과금 + 운영비
→ 월 고정비: 약 300~350만원
👉 순수익 약 700만원 내외 가능
단, 입실률에 따라 수익은 큰 차이를 보일 수 있습니다.
🧾 인허가 절차
- 건축물 용도 확인 (기타숙박시설로 등록 가능한지)
- 건물 구조/설비 확인
- 소방 설비 설치 및 감리
- 고시원 신고 및 등록 (구청 민원과)
- 사업자 등록 (세무서)
인허가는 지자체마다 약간 다를 수 있으므로, 건축사사무소 또는 고시원 전문 업체에 문의하는 것이 안전합니다.
💡 성공적인 고시원 운영 전략
- 청결 + 안전 관리
- 공용시설 위생은 입실자 재계약에 큰 영향
- CCTV, 출입통제시스템, 소방설비는 필수
- 입실자 응대 & 관리
- 무분별한 입실 방지 (신원확인, 계약서 필수)
- 장기입실자 유도 (할인 혜택 등)
- 온라인 마케팅
- 고시원넷, 고방 등 입실자 플랫폼 등록
- 네이버 블로그/카페, SNS 운영
- 프리미엄 전략
- 샤워실, 화장실 포함된 프리미엄 룸 구성
- 공용 주방, 세탁기, 와이파이, 냉장고 등 편의시설 확보
🚫 고시원 창업 시 주의사항
- 불법 건축물 여부 확인
- 주거 전용 지역에서의 불가
- 소방 기준 미달로 인한 인허가 거절
- 입실자와의 법적 분쟁 가능성
📊 고시원 수익 계산표 (입실률 90%, 평균 입실료 40만원 기준, 고정비용 300만원)
방 개수월 매출고정비용월 순수익
| 20개 | 7,200,000원 | 3,000,000원 | 4,200,000원 |
| 25개 | 9,000,000원 | 3,000,000원 | 6,000,000원 |
| 30개 | 10,800,000원 | 3,000,000원 | 7,800,000원 |
| 35개 | 12,600,000원 | 3,000,000원 | 9,600,000원 |
| 40개 | 14,400,000원 | 3,000,000원 | 11,400,000원 |
| 45개 | 16,200,000원 | 3,000,000원 | 13,200,000원 |
| 50개 | 18,000,000원 | 3,000,000원 | 15,000,000원 |
✍ 마무리
고시원 창업은 ‘방을 팔아서 수익을 얻는 숙박형 부동산 사업’입니다. 그러나 단순히 공간만 제공하는 것이 아니라, 거주자의 안전과 편의를 책임지는 주거 서비스라는 점에서 신중한 계획이 필요합니다.
안전한 구조, 철저한 관리, 꾸준한 입실자 확보 전략이 갖춰진다면 장기적인 고정 수익을 기대할 수 있는 창업 아이템이 될 수 있습니다.
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